Certificat de moștenitor este actul prin care notarul stabilește cine moștenește, ce moștenește și în ce cote. Până când el nu există, imobilul rămâne, juridic, al persoanei decedate. Iar un imobil aflat pe numele unei persoane decedate nu poate fi vândut, ipotecat sau adus ca garanție la un credit.

Aici se blochează, an de an, sute de tranzacții. Vânzătorul e convins că apartamentul e al lui, pentru că locuiește acolo de zece ani. Cumpărătorul are creditul aprobat. Notarul cere extrasul de carte funciară, iar la partea a II-a apare încă bunicul.

La ce folosește, concret, certificatul de moștenitor

Certificatul de moștenitor face dovada calității de moștenitor și a compunerii masei succesorale. Fără el nu poți:

• vinde sau dona imobilul moștenit;
• înscrie dreptul tău de proprietate în cartea funciară;
• constitui o ipotecă, deci nici obține un credit garantat cu acel imobil;
• închiria în nume propriu, în condiții clare;
• accesa sumele din conturile bancare ale defunctului;
• înmatricula sau înstrăina un autovehicul rămas moștenire.

Pe scurt, e actul care mută bunul din patrimoniul defunctului în al tău, în ochii oricărei instituții.

! Verifică situația succesorală înainte de a semna un antecontract, nu după. O dezbatere succesorală durează, în cel mai bun caz, câteva săptămâni. Un antecontract cu termen de 45 de zile și o succesiune nedezbătută este o combinație care se termină, de regulă, cu pierderea arvunei.

Termenul de doi ani și de ce contează fiscal

Regula pe care o ignoră cei mai mulți: dacă procedura succesorală se finalizează în termen de doi ani de la data decesului, nu se datorează impozit pentru bunurile imobile moștenite. Dacă termenul e depășit, se aplică un impozit de 1% din valoarea imobilelor din masa succesorală.

Termenul curge de la data decesului, nu de la data la care deschizi dosarul la notar. Cu alte cuvinte, amânarea are un preț fix și previzibil.

Există și o consecință mai puțin discutată. Pentru un imobil pe care vrei să-l vinzi ulterior, perioada de deținere, cea care decide dacă plătești 1% sau 3% impozit la vânzare, se calculează de la data dobândirii prin moștenire, adică de la data decesului, nu de la data certificatului.

Actele necesare pentru dezbaterea succesorală

Lista variază după compunerea masei succesorale, dar nucleul e același:

1. Certificatul de deces, în original.
2. Actele de identitate ale moștenitorilor și actele care dovedesc rudenia: certificate de naștere, de căsătorie, hotărâri de divorț.
3. Actele de proprietate ale bunurilor: contract de vânzare, titlu de proprietate, certificat de moștenitor anterior, contract de construire.
4. Extras de carte funciară pentru fiecare imobil.
5. Certificat de atestare fiscală emis pe numele defunctului, de la primăria de domiciliu.
6. Testamentul, dacă există.
7. Doi martori care nu sunt moștenitori, pentru identificarea defunctului și a familiei.
8. La nevoie, notarul poate solicita și alte documente pentru a avea o imagine cât mai clară asupra tranzacției sau succesiunii.

Notarul competent este cel din circumscripția ultimului domiciliu al defunctului. Verificarea în Registrul național notarial se face din oficiu, ca să nu existe două proceduri paralele.

Cât costă procedura

Costul are trei componente:

Onorariile pornesc de la câteva sute de lei pentru dosarele simple și cresc odată cu valoarea bunurilor. Cheltuielile se împart, de regulă, între moștenitori, proporțional cu cotele, sau sunt suportate integral de unul dintre ei, prin înțelegere.

Ce faci dacă moștenirea nu a fost dezbătută

Se întâmplă des, mai ales la imobile primite prin două generații succesive.

1. Ceri un extras de carte funciară și vezi exact pe cine figurează imobilul.
2. Identifici toți moștenitorii, inclusiv cei care nu locuiesc în țară.
3. Deschizi dosarul la notarul competent, cu actele de mai sus.
4. Dacă un moștenitor refuză sau nu poate fi găsit, procedura notarială se blochează și rămâne calea instanței, care durează considerabil mai mult.
5. După emiterea certificatului, faci intabularea și, dacă e cazul, documentația cadastrală.

Abia din acest punct imobilul poate intra într-o tranzacție sau într-un dosar de credit.

Regulile fiscale privind moștenirile sunt cuprinse în Codul fiscal și pot fi consultate pe portalul Agenției Naționale de Administrare Fiscală.

Concluzie

Certificatul de moștenitor nu e o formalitate administrativă, ci actul care îți dă dreptul să faci ceva cu un bun moștenit. Termenul de doi ani îți economisește un impozit de 1%, iar dezbaterea la timp îți economisește o tranzacție ratată.

Dacă vrei să vinzi un imobil moștenit sau să îl folosești ca garanție pentru un credit, discută cu un broker 123Credit înainte de a face promisiuni cumpărătorului. Verificăm ce e nevoie în dosar și cât durează, ca să nu semnezi termene pe care nu le poți respecta.

Întrebări frecvente despre certificatul de moștenitor

Cât durează obținerea unui certificat de moștenitor?

Pentru un dosar complet, cu toți moștenitorii prezenți și acte în regulă, procedura se poate finaliza în câteva săptămâni. Termenele se lungesc dacă lipsesc documente, dacă un moștenitor e în străinătate sau dacă apar neînțelegeri între moștenitori.

Ce se întâmplă dacă depășesc termenul de doi ani?

Succesiunea se poate dezbate oricând, dreptul nu se pierde. Se datorează însă un impozit de 1% din valoarea imobilelor din masa succesorală, care altfel nu ar fi fost datorat.

Pot lua credit ipotecar cu garanție pe un imobil moștenit?

Da, dar numai după ce succesiunea a fost dezbătută și dreptul tău e înscris în cartea funciară. Dacă imobilul figurează încă pe numele defunctului, banca nu poate constitui ipotecă.

Ce fac dacă un moștenitor nu vrea să se prezinte la notar?

Procedura notarială necesită acordul tuturor moștenitorilor. Dacă unul refuză, singura cale rămâne acțiunea în instanță pentru dezbaterea succesiunii, o procedură mai lungă și mai costisitoare.