123Explicativ: Ce este cartea funciară?

Definiție

Cartea funciară este registrul public în care este înscris un imobil: ce este, cine îl deține și ce sarcini apasă asupra lui. Se ține de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin oficiile județene.

Dacă apartamentul are un buletin, acela e cartea funciară. Tot ce s-a întâmplat cu el din punct de vedere juridic e scris acolo.

Cele trei părți

O carte funciară are trei foi, iar fiecare răspunde la o întrebare diferită.

• Partea I (foaia A) – descrierea imobilului. Ce este: teren, apartament, casă. Suprafață, număr cadastral, adresă, vecinătăți.
• Partea a II-a (foaia B) – proprietatea. Cine este proprietarul și cum a dobândit imobilul: cumpărare, moștenire, donație, partaj.
• Partea a III-a (foaia C) – sarcinile. Aici e partea interesantă: ipoteci, interdicții de înstrăinare și grevare, servituți, sechestre, litigii în curs.

Ordinea nu e întâmplătoare. Partea I îți spune ce cumperi, partea a II-a de la cine, iar partea a III-a dacă poți.

Exemplu concret

Vrei să cumperi un apartament. Vânzătorul spune că e liber de sarcini.

Ceri extrasul de carte funciară și vezi la partea a III-a o ipotecă în favoarea unei bănci, plus o interdicție de înstrăinare. Înseamnă că apartamentul e garanție pentru un credit neachitat încă. Tranzacția e posibilă, dar trebuie construită altfel: creditul vânzătorului se stinge din prețul de vânzare, iar ipoteca se radiază la notar, în aceeași zi.

Fără extras, ai fi aflat asta în ziua semnării. Sau după.

Extras de informare sau extras pentru autentificare?

Sunt două documente diferite și se confundă des.

Blocarea contează. În acele zile, nimeni nu mai poate înscrie nimic asupra imobilului, deci vânzătorul nu îl mai poate ipoteca sau vinde altcuiva între momentul verificării și momentul semnării.

Extrasul de informare se poate obține online, prin platforma de plăți electronice a ANCPI, fără să te deplasezi la ghișeu.

Ce legătură are cu creditul ipotecar?

La un credit ipotecar, cartea funciară e “cartea de identitate a proprietăți”, documentul în jurul căruia se învârte tot dosarul. Adresa din cartea funciară, de exemplu, trebuie să fie identică în toate documentele.

1. Banca cere extrasul ca să verifice că imobilul există așa cum e declarat și că vânzătorul e într-adevăr proprietar.
2. Evaluatorul lucrează pe datele din partea I: suprafață, număr cadastral, tip de imobil.
3. După semnarea contractului, banca își înscrie ipoteca în partea a III-a, împreună cu interdicția de înstrăinare. Din acel moment, nu poți vinde fără acordul ei.
4. Când achiți ultima rată, ipoteca nu dispare singură. Trebuie făcută radierea ipotecii, altfel sarcina rămâne înscrisă și îți blochează o vânzare viitoare.

Un imobil cu situație neclară în cartea funciară, litigii, moșteniri neintabulate sau suprafețe care nu corespund, întârzie sau blochează creditul, indiferent cât de bine stai tu cu veniturile.

Regula practică

Cere extrasul de carte funciară înainte de a plăti orice avans, nu după. Costă câteva zeci de lei și se obține în câteva ore. Un avans dat pentru un imobil cu sarcini ascunse se recuperează, în cel mai bun caz, în instanță.